25 juin 2026
Rénovation et surélévation d’une échoppe bordelaise de 109m² : L’étude de cas
Vous souhaitez rénover, créer une extension, une élévation, un percement ou plus simplement, construire mais vous appréhendez toujours malgré notre article sur Les étapes pour la rénovation de votre logement ?
Aujourd’hui, on vous parle de concret avec notre étude de cas portant sur la rénovation et la surélévation d’une échoppe de 109m² à Bordeaux, étape par étape, pour répondre à vos derniers questionnements !
Lors de la découverte des besoins il en ait ressorti :
Plan maison initial - août 5, 2024
Pour ce faire, l’équipe d’ERHÉ architecture a proposé 3 versions d’esquisses ( plan non aboutis, proposées par une agence d’architecture lors de la préparation du projet et qui a pour but, de donner une idée, une vision aux clients de ce qu’ils pourraient avoir) ainsi qu’avec la création d’un étage complet, pour qu’ils puissent ce projeter et apporter des modifications en suivant leurs préférences mais également les différentes possibilités mises à leur disposition.
Exemple d’esquisse plan avec surélévation - novembre 18, 2024
Pour aider à la projection, on utilise des outils très parlants comme des collages, des maquettes et des dessins à la main qui transmettent une émotion que les plans techniques froids ne montrent pas.
Cette expertise nous a permis de travailler sur des projets de grande envergure partout en France, comme :Les contraintes
Le PLU : Plan Local d’Urbanisme
Le Plan Local d’Urbanisme ( PLU ) est un document qui fixe les règles de construction et d’aménagement sur un territoire. À bordeaux, c’est le PLUi ( Plan Local d’Urbanisme intercommunal ) de Bordeaux qui s’applique. Il permet de déterminer ce qui est possible de construire sur une parcelle et sous quelles conditions.
Généralement, le PLU encadre quelques règles essentielles à consulter avant de lancer un projet de construction mais ne sont pas toujours les mêmes dans certains quartiers. Il est donc nécessaire de se renseigner préalablement pour le bon respect de la vie en communauté sur :
L’étude de sol pour l’étage a été réalisée par un bureau d’étude spécialisé géotechnique. Son rôle est d’analyser les caractéristiques du terrain afin de déterminer les fondations les plus adaptées au projet.
Il a été conclu que les sols du quartier sont très malléables et donc, il est nécessaire de recourir à l’utilisation d’un micropieux.
Il est réalisé par une entreprise spécialisée en fondations spéciales. Ces micropieux permettent de transférer les charges du bâtiment vers des couches de sol plus stables et résistantes situées en profondeur.
L’étude de sol constitue donc une étape essentielle avant la réalisation des micropieux, car elle permet de dimensionner précisément les fondations et de garantir la stabilité de l’ouvrage. Dans ce cas-ci, il faut creuser 20 à 25mètres pour aller chercher les roches.
La pérennité du voisinage
En ce qui concerne la pérennité du voisinage, plusieurs facteurs rentrent en jeux :
Lorsqu’un projet implique la modification d’un mur porteur, une extension, une surélévation ou la création d’une grande ouverture, un bureau d’études structure intervient pour analyser la stabilité du bâtiment.
Son rôle est de calculer les charges supportées par la construction (poids des murs, planchers, toiture, équipements et charges d’exploitation) afin de déterminer les renforts nécessaires. Le bureau d’études dimensionne alors les poutres, poteaux, linteaux ou autres éléments structurels qui permettront de reprendre ces charges en toute sécurité.
Ces calculs garantissent la solidité de l’ouvrage et permettent aux entreprises de réaliser les travaux conformément aux normes en vigueur.
Les solutions retenues
Le choix de la corniche
Concernant le choix de la corniche, les plans ont malheureusement été refusé par la mairie car ils souhaitent une façade plus classique et sans visibilité de la surélévation.
Aujourd’hui, il s’agit de la dernière étape : proposer un visuel qui pourrait correspondre d’une part aux clients et de l’autre, à la mairie.
Mais comme on le voit dans notre étude de cas à Bordeaux, le prix d’un projet n’est pas qu’un chiffre en bas d’un devis ; c’est la traduction financière de la sécurité, du confort et de la valorisation de votre patrimoine.
À Bordeaux, les tarifs de rénovation sont en moyenne 14% supérieurs à la moyenne nationale en raison de la tension du marché et des spécificités du bâti ancien.
1. L’investissement dans la pérennité (L’invisible)
Une grande partie du budget d’une échoppe est consacrée à des éléments que vous ne verrez plus une fois le chantier fini, mais qui sont vitaux.
La stabilité du sol : Comme nous l’avons vu, la nature malléable du sol bordelais peut imposer des solutions techniques lourdes, comme des micropieux pour aller chercher la roche en profondeur.
La structure : L’intervention d’un bureau d’études structure est une étape indispensable pour garantir le fait que les murs porteurs supporteront la nouvelle charge de l’étage sans fragiliser votre maison ou celles de vos voisins.
La santé du bâti : Le traitement de l’humidité ascensionnelle (par injection ou drainage) est un préalable non négociable avant de poser vos finitions, sous peine de voir vos peintures se dégrader rapidement.
2. Le cadre administratif : L’influence du patrimoine
Le budget est aussi dicté par l’emplacement de votre bien. En zone UNESCO ou en secteur sauvegardé, le choix des matériaux n’est pas totalement libre.
L’utilisation de la pierre de taille, d’enduits à la chaux naturelle et de menuiseries en bois à proportions traditionnelles est souvent imposée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Ces matériaux nobles garantissent la valeur immobilière de votre bien à long terme, même s’ils demandent un investissement initial plus important que des solutions industrielles.
3. Les finitions : Votre levier d’ajustement
C’est ici que vous reprenez la main sur votre budget. Le coût total peut varier du simple au triple selon le niveau de gamme choisi pour :
4. La règle d’or pour un chantier serein
Pour éviter les dépassements, notre méthode repose sur deux principes :
Pour vous donner un ordre d’idée
Pour une surélévation de ce type à Bordeaux, l’enveloppe s’appréhende généralement entre 2 500 € et 4 000 € par m² créé, ce qui permet de couvrir sereinement les défis techniques comme nos micropieux à 25 m.
Pour la rénovation globale des 109 m², le curseur se place entre 1 800 € et 3 000 € par m². Cela laisse la liberté de prévoir de beaux espaces de vie : une cuisine équipée s’y dessine autour de 17 000 € et une salle de bain vers 11 000 €. Enfin, la pierre ancienne ayant ses secrets, conserver une marge de 10 à 15 % est la clé pour avancer l’esprit tranquille face aux éventuels imprévus.
Rez-de-chaussée
Étage - juin 8, 2025
Les plans dans cette situation vont nous permettre de présenter plusieurs aspects techniques à aborder avec le client mais surtout avec les personnes qui vont s’occuper des travaux :
Le Avant/ Pendant/ Après
Récapitulatif
Ce chantier aura duré d’août 2025 à mai 2026.
Il aura été un beau projet avec énormément de potentiel.
Malgré des détails à encore peaufiner, comme la façade rurale par exemple, il s’agit d’un beau projet avec un fort potentiel et qui aura duré en totalité près de 2 années.
La FAQ :
Quand est-il obligatoire d’obtenir un permis de construire pour mon projet ?
Le permis de construire est une procédure indispensable pour les projets d’envergure. Il est obligatoire selon la nature et la taille de vos travaux (agrandissement, construction neuve, etc.). Faire appel à un architecte permet de mieux comprendre les démarches, les délais et de bénéficier de conseils pour naviguer dans cette réglementation complexe.
Quelles sont les spécificités de la rénovation d’une échoppe bordelaise ?
L’échoppe est un habitat typique de Bordeaux qui nécessite une approche particulière, surtout pour les projets d’agrandissement ou de surélévation. La rénovation doit souvent jongler entre la conservation du patrimoine (pierre blonde) et l’apport de modernité. Le cabinet propose d’ailleurs des conseils spécifiques et même des visites guidées pour comprendre les étapes clés de ces transformations.
Pourquoi choisir la rénovation plutôt que la démolition pour un projet durable ?
La réhabilitation est considérée comme l’avenir de l’architecture durable car elle est souvent moins coûteuse et plus respectueuse de l’environnement que la démolition. En intégrant des concepts comme la biophilie (végétalisation) et la domotique, il est possible d’améliorer significativement la performance énergétique et le confort d’un bâtiment existant tout en préservant son histoire.
Quel est l’intérêt de solliciter un architecte pour l’aménagement de locaux professionnels ou commerciaux ?
Que ce soit pour des bureaux, un restaurant ou un bâtiment industriel, l’architecte garantit une optimisation de l’espace et une valorisation de l’image de marque. Il assure également la conformité aux normes strictes des bâtiments ERP (Établissements Recevant du Public) en matière de sécurité et d’accessibilité.
Comment puis-je éviter les malfaçons et les abandons de chantier ?
Les projets de construction peuvent parfois faire face à des imprévus tels que des ouvriers désertant le chantier ou des travaux de mauvaise qualité. Pour éviter ces arnaques, il est crucial de suivre des étapes rigoureuses de diagnostic et de coordination. Une communication fluide entre l’architecte et le maître d’ouvrage est le pilier d’un projet réussi et sécurisé.
Aujourd’hui, on vous parle de concret avec notre étude de cas portant sur la rénovation et la surélévation d’une échoppe de 109m² à Bordeaux, étape par étape, pour répondre à vos derniers questionnements !
Le projet
Pour ce début de projet, un couple possédant une maison de famille a cherché à la rénover pour qu’elle devienne plus adaptée à leur quotidien et à leur vie de famille.Lors de la découverte des besoins il en ait ressorti :
- Rénovation de la suite parentale, du salon/ salle à manger, cuisine, entrée ;
- L’ajout d’une chambre d’ami avec salle d’eau ;
- La construction d’un étage complet comprenant 2 chambres supplémentaires et 1 salle de jeu pour les enfants ;
Plan maison initial - août 5, 2024
Pour ce faire, l’équipe d’ERHÉ architecture a proposé 3 versions d’esquisses ( plan non aboutis, proposées par une agence d’architecture lors de la préparation du projet et qui a pour but, de donner une idée, une vision aux clients de ce qu’ils pourraient avoir) ainsi qu’avec la création d’un étage complet, pour qu’ils puissent ce projeter et apporter des modifications en suivant leurs préférences mais également les différentes possibilités mises à leur disposition.
Exemple d’esquisse plan avec surélévation - novembre 18, 2024
Pour aider à la projection, on utilise des outils très parlants comme des collages, des maquettes et des dessins à la main qui transmettent une émotion que les plans techniques froids ne montrent pas.
Cette expertise nous a permis de travailler sur des projets de grande envergure partout en France, comme :
- La restructuration du site industriel de la Monnaie de Paris.
- La création des boutiques Havaianas à Paris.
Les contraintes
Le PLU : Plan Local d’Urbanisme
Le Plan Local d’Urbanisme ( PLU ) est un document qui fixe les règles de construction et d’aménagement sur un territoire. À bordeaux, c’est le PLUi ( Plan Local d’Urbanisme intercommunal ) de Bordeaux qui s’applique. Il permet de déterminer ce qui est possible de construire sur une parcelle et sous quelles conditions.
Généralement, le PLU encadre quelques règles essentielles à consulter avant de lancer un projet de construction mais ne sont pas toujours les mêmes dans certains quartiers. Il est donc nécessaire de se renseigner préalablement pour le bon respect de la vie en communauté sur :
- Le zonage du terrain ( zone urbaine, naturelle, agricole, etc… )
- La hauteur maximale autorisées pour des constructions
- L’emprise au sol, c’est-à-dire la surface que le bâtiment peut occuper sur le terrain
- Les distances à respecter par rapport aux voisins et à la voie publique
- L’aspect extérieur du bâtiment (façades, toiture, matériaux, couleurs)
- Les éventuelles contraintes patrimoniales ou environnementales
L’étude de sol pour l’étage a été réalisée par un bureau d’étude spécialisé géotechnique. Son rôle est d’analyser les caractéristiques du terrain afin de déterminer les fondations les plus adaptées au projet.
Il a été conclu que les sols du quartier sont très malléables et donc, il est nécessaire de recourir à l’utilisation d’un micropieux.
Il est réalisé par une entreprise spécialisée en fondations spéciales. Ces micropieux permettent de transférer les charges du bâtiment vers des couches de sol plus stables et résistantes situées en profondeur.
L’étude de sol constitue donc une étape essentielle avant la réalisation des micropieux, car elle permet de dimensionner précisément les fondations et de garantir la stabilité de l’ouvrage. Dans ce cas-ci, il faut creuser 20 à 25mètres pour aller chercher les roches.
La pérennité du voisinage
En ce qui concerne la pérennité du voisinage, plusieurs facteurs rentrent en jeux :
- Lors de la création de l’extension par le toit, il faut faire attention à ne pas créer de nuisances sonores, la jonction des toits entre les maisons mitoyennes pour ne pas abimer les autres
- Les vibrations lors des travaux peuvent engendrer des fissures dans les murs voisins et donc causer des dommages. Il faudra donc payer les réparations…
Lorsqu’un projet implique la modification d’un mur porteur, une extension, une surélévation ou la création d’une grande ouverture, un bureau d’études structure intervient pour analyser la stabilité du bâtiment.
Son rôle est de calculer les charges supportées par la construction (poids des murs, planchers, toiture, équipements et charges d’exploitation) afin de déterminer les renforts nécessaires. Le bureau d’études dimensionne alors les poutres, poteaux, linteaux ou autres éléments structurels qui permettront de reprendre ces charges en toute sécurité.
Ces calculs garantissent la solidité de l’ouvrage et permettent aux entreprises de réaliser les travaux conformément aux normes en vigueur.
Les solutions retenues
Le choix de la corniche
Concernant le choix de la corniche, les plans ont malheureusement été refusé par la mairie car ils souhaitent une façade plus classique et sans visibilité de la surélévation.
Aujourd’hui, il s’agit de la dernière étape : proposer un visuel qui pourrait correspondre d’une part aux clients et de l’autre, à la mairie.
Le budget
On ne va pas se mentir : le budget est souvent la partie qui fait le plus appréhender.Mais comme on le voit dans notre étude de cas à Bordeaux, le prix d’un projet n’est pas qu’un chiffre en bas d’un devis ; c’est la traduction financière de la sécurité, du confort et de la valorisation de votre patrimoine.
À Bordeaux, les tarifs de rénovation sont en moyenne 14% supérieurs à la moyenne nationale en raison de la tension du marché et des spécificités du bâti ancien.
1. L’investissement dans la pérennité (L’invisible)
Une grande partie du budget d’une échoppe est consacrée à des éléments que vous ne verrez plus une fois le chantier fini, mais qui sont vitaux.
La stabilité du sol : Comme nous l’avons vu, la nature malléable du sol bordelais peut imposer des solutions techniques lourdes, comme des micropieux pour aller chercher la roche en profondeur.
La structure : L’intervention d’un bureau d’études structure est une étape indispensable pour garantir le fait que les murs porteurs supporteront la nouvelle charge de l’étage sans fragiliser votre maison ou celles de vos voisins.
La santé du bâti : Le traitement de l’humidité ascensionnelle (par injection ou drainage) est un préalable non négociable avant de poser vos finitions, sous peine de voir vos peintures se dégrader rapidement.
2. Le cadre administratif : L’influence du patrimoine
Le budget est aussi dicté par l’emplacement de votre bien. En zone UNESCO ou en secteur sauvegardé, le choix des matériaux n’est pas totalement libre.
L’utilisation de la pierre de taille, d’enduits à la chaux naturelle et de menuiseries en bois à proportions traditionnelles est souvent imposée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Ces matériaux nobles garantissent la valeur immobilière de votre bien à long terme, même s’ils demandent un investissement initial plus important que des solutions industrielles.
3. Les finitions : Votre levier d’ajustement
C’est ici que vous reprenez la main sur votre budget. Le coût total peut varier du simple au triple selon le niveau de gamme choisi pour :
- Les pièces d’eau : La cuisine et les salles de bain sont les postes les plus denses techniquement.
- Les matériaux de sol : Le choix entre un parquet massif cloué (traditionnel et durable) ou un revêtement plus contemporain est un arbitrage clé.
- La personnalisation : Les menuiseries intérieures sur-mesure et l’intégration de la domotique permettent de valoriser l’espace, mais doivent être planifiées dès le départ pour rester dans l’enveloppe cible.
4. La règle d’or pour un chantier serein
Pour éviter les dépassements, notre méthode repose sur deux principes :
- Tout décider avant de commencer : Une modification en cours de travaux (déplacer une cloison ou un point d’eau) coûte toujours plus cher que de l’anticiper sur plan.
- La réserve pour aléas : Dans l’ancien, il est impératif de conserver une marge de sécurité de 10 à 15 % pour couvrir les imprévues lors des démolitions (canalisations vétustes, structures cachées).
Pour vous donner un ordre d’idée
Pour une surélévation de ce type à Bordeaux, l’enveloppe s’appréhende généralement entre 2 500 € et 4 000 € par m² créé, ce qui permet de couvrir sereinement les défis techniques comme nos micropieux à 25 m.
Pour la rénovation globale des 109 m², le curseur se place entre 1 800 € et 3 000 € par m². Cela laisse la liberté de prévoir de beaux espaces de vie : une cuisine équipée s’y dessine autour de 17 000 € et une salle de bain vers 11 000 €. Enfin, la pierre ancienne ayant ses secrets, conserver une marge de 10 à 15 % est la clé pour avancer l’esprit tranquille face aux éventuels imprévus.
Le plan finalisé
Rez-de-chaussée
Étage - juin 8, 2025
Les plans dans cette situation vont nous permettre de présenter plusieurs aspects techniques à aborder avec le client mais surtout avec les personnes qui vont s’occuper des travaux :
- Plan d’ensemble du projet
- Façade du projet : côté rue, jardin, pignons
- Plan électricité niveau RDC + R+1
- Plan de plomberie niveau RDC + R+1
- Plan de chauffage niveau RDC + R+1
- Plan menuiseries intérieur bois niveau RDC + R+1
Le Avant/ Pendant/ Après
Récapitulatif
Ce chantier aura duré d’août 2025 à mai 2026.
Il aura été un beau projet avec énormément de potentiel.
Malgré des détails à encore peaufiner, comme la façade rurale par exemple, il s’agit d’un beau projet avec un fort potentiel et qui aura duré en totalité près de 2 années.
Rédaction : ERHÉ Architecture
Illustrations : ERHÉ Architecture
Illustrations : ERHÉ Architecture
La FAQ :
Quand est-il obligatoire d’obtenir un permis de construire pour mon projet ?
Le permis de construire est une procédure indispensable pour les projets d’envergure. Il est obligatoire selon la nature et la taille de vos travaux (agrandissement, construction neuve, etc.). Faire appel à un architecte permet de mieux comprendre les démarches, les délais et de bénéficier de conseils pour naviguer dans cette réglementation complexe.
Quelles sont les spécificités de la rénovation d’une échoppe bordelaise ?
L’échoppe est un habitat typique de Bordeaux qui nécessite une approche particulière, surtout pour les projets d’agrandissement ou de surélévation. La rénovation doit souvent jongler entre la conservation du patrimoine (pierre blonde) et l’apport de modernité. Le cabinet propose d’ailleurs des conseils spécifiques et même des visites guidées pour comprendre les étapes clés de ces transformations.
Pourquoi choisir la rénovation plutôt que la démolition pour un projet durable ?
La réhabilitation est considérée comme l’avenir de l’architecture durable car elle est souvent moins coûteuse et plus respectueuse de l’environnement que la démolition. En intégrant des concepts comme la biophilie (végétalisation) et la domotique, il est possible d’améliorer significativement la performance énergétique et le confort d’un bâtiment existant tout en préservant son histoire.
Quel est l’intérêt de solliciter un architecte pour l’aménagement de locaux professionnels ou commerciaux ?
Que ce soit pour des bureaux, un restaurant ou un bâtiment industriel, l’architecte garantit une optimisation de l’espace et une valorisation de l’image de marque. Il assure également la conformité aux normes strictes des bâtiments ERP (Établissements Recevant du Public) en matière de sécurité et d’accessibilité.
Comment puis-je éviter les malfaçons et les abandons de chantier ?
Les projets de construction peuvent parfois faire face à des imprévus tels que des ouvriers désertant le chantier ou des travaux de mauvaise qualité. Pour éviter ces arnaques, il est crucial de suivre des étapes rigoureuses de diagnostic et de coordination. Une communication fluide entre l’architecte et le maître d’ouvrage est le pilier d’un projet réussi et sécurisé.
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