26 septembre 2024
Rénovation d'une échoppe bordelaise : étapes, conseils, et exemples.
Qu'est-ce qu'une échoppe bordelaise ?
Les origines de l’échoppe
Le mot intrigue déjà. Les néo-bordelais et autres touristes, se sont tous demandé si une échoppe correspondait à un commerce. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Mais jadis, oui ! Au Moyen Age, l’échoppe bordelaise était une petite boutique ou un atelier d’artisan, adossé aux remparts de la ville. Il s’agissait alors de baraques en appentis construites en bois. C’est au début du XVIIIème siècle que l’échoppe désigne une habitation en pierre. A ses débuts, elle n’était composée que d’une pièce servant souvent de lieu d’habitat et de travail. Certains ont ajouté de la surface en enfilade de la première pièce ou en ajoutant une rochelle pour dormir (NDLR : la rochelle est un terme local pour désigner une mezzanine). Ce n’est qu’en 1830 que les échoppes deviennent celles que l’on connaît aujourd’hui, à l’image des rez-de-chaussée des maisons à étage.
©Kiwimage
Les caractéristiques architecturales de cette habitation typique de Bordeaux
Une échoppe peut être simple ou double. La simple a une largeur qui se situe entre 3 et 6 mètres environ. Elle se compose d’une entrée latérale qui constitue un seul et même espace avec le couloir. Ce corridor mesure, en général, 1.20m de large, et peut conduire directement de la rue au jardin. Il distribue la chambre, qui donne sur la rue, une pièce noire et mène à la cuisine ou à la salle à manger séparées entre elles par une cloison. Certaines échoppes simples sont dotées d’une véranda ou d’une souillarde.L’échoppe double est, de fait, plus grande que la simple. En largeur, elle oscille entre 7 et 10 mètres. Son couloir distribue des pièces de part et d’autre. Elle en compte au moins quatre avec une cuisine. Certaines ont un système de distribution plus élaboré avec un couloir transversal qui croise le premier permettant d’accéder aux pièces du fond indépendamment.
La façade des échoppes est faite de pierre. Certaines sont agrémentées de décors sculptés inspirés de l’Antiquité, de la Renaissance italienne ou encore de l’Art Nouveau. A la fin du XIXème, certaines matières apparaissent pour décorer les façades des échoppes bordelaises : briques rouges ou vernissées verte ou bleue, carreaux de terre cuite vernissées, cabochons…
© ERHÉ architecture
Plan et élévation d'une échoppe simple . Projet 010
Plan et élévation d'une échoppe double . Projet 091
Pourquoi rénover une échoppe bordelaise ? Avantages et bénéfices.
Amélioration du confort et de l’efficacité énergétique
Les caractéristiques des échoppes bordelaises ne sont pas toujours adaptées à notre vie d’aujourd’hui. Les constructions actuelles donnent une large place à la lumière, ce qui n’est pas toujours le cas des échoppes.Les familles ont besoin d’espaces respectant leur intimité. Or, les échoppes peuvent contraindre certaines fratries à partager une même chambre.
De plus, leurs huisseries originelles ne permettent pas une bonne isolation thermique et acoustique. En rénovant une échoppe bordelaise, on peut améliorer tout cela. En décloisonnant les pièces noires, on leur apporte la lumière. Pour augmenter le nombre de pièces, on peut envisager une surélévation ou une extension sur le jardin. Les possibilités sont nombreuses et, nous, architectes bordelais, connaissons bien les échoppes. Nous savons donc comment rénover ces habitations pour les mettre au goût et aux besoins du jour.
© ERHÉ architecture : Déperdition énergétique
La toiture
Elle constitue la principale paroi de déprédition de chaleur. Son isolation doit être traitée avec soin. Les modalités seront différentes selon que les combles sont aménagés ou non.
Les courants d'air
ls refroidissent l'habitation et rendent le système de chauffage peu efficace. Pour les éviter, il convient de boucher les trous, de fermer ou d'isoler les conduits qui donnent sur l'extérieur, et d'installer un insert (foyer fermé) dans les cheminées encore en usage.
Les murs
La nécessité de les isoler est à interroger lorsque les murs sont en pierre de forte épaisseur, car ils apportent une inertie bénéfique au confort. La présence éventuelle d'humidité dans les murs, par remontée capillaire, est à prendre en compte.
Les menuiseries
Elles ne nécessitent pas toujours un remplacement. Des réparations (notamment la reprise des joints) permettent parfois d'améliorer efficacement leurs performances thermiques.
Le sol
Avant tout, il faut s'interroger sur sa nature. Les modalités d'intervention ne sont pas les mêmes si le plancher du rez-de-chaussée est solidaire ou non des murs (voûte sur cave, chape indépendante, notamment).
Les ponts thermiques
Ils sont présents à chaque jonction, angle, changement de matériau ou interruption d'isolant. Ces points de faiblesse peuvent être source de condensation, dommageable pour la pérennité du bâti et la santé des habitants (dégradations des matériaux, moisissures). Pour les éviter, il faut veiller à un bon assemblage entre les différents isolants.
Autour de la maison
L'environnement de la maison, ses abords, ne sont pas à négliger. Le maintien des surfaces naturelles permet de mieux gérer les problèmes d'humidité.
Préservation du patrimoine
Les échoppes bordelaises méritent qu’on les chouchoute ! Ces bijoux architecturaux sont des trésors à préserver. En les rénovant, on en prend soin et on garantit ainsi leur pérennité. Depuis 2017, leur valeur identitaire locale a été reconnue puisque les principaux quartiers d’échoppes ont rejoint le périmètre labellisé « Patrimoine mondial » de Bordeaux. C’est pour cette raison, d’ailleurs, que leur rénovation exige certaines obligations. On ne surélèvera pas une échoppe n’importe comment afin de respecter son charme et son histoire.
© ERHÉ architecture
Bordeaux zone patrimoniale UNESCO et localisation des échoppes bordelaise
Valorisation immobilière
Rénover une échoppe bordelaise est le gage d’une plus-value immobilière. On préserve ainsi le charme et l'authenticité de ce type d'habitat, ce qui est très apprécié par les acheteurs à la recherche d'un bien avec du cachet et de l'histoire.Une rénovation permet aussi d'adapter l'échoppe aux normes modernes en matière de confort (isolation thermique et acoustique, système de chauffage, etc.) et de design intérieur. Un bien rénové est plus attractif pour les potentiels acheteurs, car il offre le confort moderne tout en conservant le caractère d'une maison ancienne.
Une échoppe rénovée peut voir sa valeur augmenter de manière significative. Les travaux de rénovation améliorent l'état général de la propriété, la rendent plus attrayante et fonctionnelle, ce qui peut justifier un prix de vente plus élevé. En outre, les acheteurs sont souvent prêts à payer une prime pour un bien déjà rénové, car cela leur évite les tracas des travaux.
Les rénovations permettent souvent de rendre la maison plus écoénergétique, réduisant ainsi les coûts de chauffage et d'électricité. Une maison économe en énergie est également un argument de vente important dans un marché immobilier de plus en plus soucieux de l'environnement.
5 conseils pour réussir la rénovation de votre échoppe bordelaise
© ERHÉ architecture | Projet 091
1/ Bien évaluer l'état initial de l'échoppe
Inspection structurelleVérifiez l'état des fondations et des murs en pierre, à la recherche de fissures, d'affaissements ou d'humidité ascendante. Les échoppes sont souvent construites en pierre calcaire, qui peut se détériorer avec le temps.
Examinez l'état de la toiture, y compris les tuiles, la charpente et les gouttières. Recherchez des signes de fuites, de tuiles manquantes ou endommagées, et de dégradations de la charpente causées par des parasites (comme les termites) ou l'humidité.
Vérifiez les planchers et les plafonds pour des signes de fléchissement, de pourriture ou d'infestation par des insectes xylophages (termites, capricornes). Cela est particulièrement important dans les échoppes plus anciennes. Ci-dessous, des photos prises lors de l'inspection pour l'un de nos projets.
© ERHÉ architecture
A gauche : Fissuration localisée sur les murs porteurs
A droite : Reconnaissance des fondations, en moellon calcaires, montrant un sol d’assise constitué de sables et de graviers.
Inspection de l'étanchéité et de l'isolation
Recherchez des signes d'infiltration d'eau ou d'humidité dans les murs, les sols et les plafonds. Cela peut inclure des taches d'humidité, des moisissures ou des efflorescences (dépôts blanchâtres sur la pierre).
Évaluez l'efficacité de l'isolation existante (si elle existe). Les échoppes anciennes sont souvent mal isolées, ce qui peut nécessiter une amélioration de l'isolation des murs, des planchers et des combles pour répondre aux normes modernes.
Évaluation des systèmes électriques et de plomberie
Vérifiez l'état du système électrique, y compris le tableau électrique, le câblage, et les prises. Les installations anciennes peuvent être dangereuses et nécessiter une mise aux normes pour la sécurité.
Examinez les installations de plomberie, y compris les tuyaux, les robinets, et les systèmes de chauffage. Recherchez des signes de fuite, de corrosion ou de dysfonctionnement des équipements.
Analyse de l’agencement et des volumes intérieurs
Évaluez la fonctionnalité de l'agencement actuel des pièces. Les échoppes bordelaises ont souvent un agencement classique qui peut ne pas convenir aux besoins modernes. Identifier les possibilités de réorganisation pour optimiser l'utilisation de l'espace.
Vérifiez la hauteur sous plafond et envisagez d'ouvrir certains espaces pour créer une impression de volume et de luminosité, ce qui est souvent recherché dans les rénovations.
État des huisseries
Inspectez les fenêtres pour des signes de pourriture, de fuite d'air ou d'humidité. Les fenêtres en bois d'origine peuvent être charmantes mais inefficaces en termes d'isolation thermique.
Vérifiez l'état des portes intérieures et extérieures pour des signes de déformation, d'usure ou de détérioration.
Vérification des conformités et réglementations
Vérifiez si la maison respecte les normes de sécurité actuelles et les réglementations locales en matière de construction et de rénovation. Cela peut inclure des exigences spécifiques pour les bâtiments historiques.
Consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour vérifier les contraintes éventuelles liées à la rénovation d’une échoppe située dans une zone protégée ou avec des restrictions particulières.
Sachez qu'en tant qu'agence d'architecture, nous pouvons nous charger de ces contraintes administratives.
Évaluation de l’environnement extérieur
Si l'échoppe dispose d'une cour ou d'un jardin, évaluez l'état du terrain, des murs d’enceinte et des éventuelles dépendances.
Prenez en compte l’environnement immédiat, comme les nuisances potentielles (bruit, circulation), qui pourraient affecter la valeur de la propriété après rénovation.
© Planche 34 - PLU Bordeaux métropole
A chaque couleur correspond une règlementation spécifique
2/ Estimez votre budget : quel est le coût moyen d’une rénovation ?
Quels sont les coûts associés ?
Le coût moyen de la rénovation d'une échoppe bordelaise peut varier entre 1 200 et 2 500 euros par mètre carré, selon l'état initial de la maison et le niveau de finition souhaité. Les coûts associés incluent :Travaux Structurels : réparation des fondations, des murs, de la toiture, et de la charpente. Coût estimé : 200 à 500 €/m².
Isolation et étanchéité : amélioration de l'isolation thermique et phonique, étanchéité des murs et de la toiture. Coût estimé : 100 à 300 €/m².
Mise aux normes : mise à jour des systèmes électriques et de plomberie aux normes actuelles. Coût estimé : 150 à 300 €/m².
Aménagement intérieur : réorganisation des espaces, pose de cloisons, rénovations des sols et des plafonds. Coût estimé : 300 à 600 €/m².
Finitions et décorations : pose de revêtements (peinture, carrelage, parquet), installation de cuisine et salle de bain. Coût estimé : 200 à 500 €/m².
Honoraires de professionnels : architecte, ingénieur, artisans, et autres frais de gestion de projet. Coût estimé : 10 à 15% du budget total.
Ces coûts peuvent varier en fonction de l'ampleur des travaux, de la localisation, et des choix de matériaux et de finitions.
3/ Comment moderniser son échoppe tout en conservant son charme et son authenticité ?
Préserver les éléments authentiques : conservez les caractéristiques d'origine de l'échoppe, comme les murs en pierre, les cheminées, les moulures, et les planchers en bois. Ces éléments assurent le charme historique à la maison.Moderniser les espaces intérieurs : repensez l'agencement des pièces pour créer des espaces plus ouverts et lumineux. Par exemple, abattez certaines cloisons tout en gardant des éléments architecturaux distinctifs.
Améliorer le confort et l’efficacité énergétique : ajoutez une isolation moderne tout en préservant les murs en pierre, installez des fenêtres à double vitrage qui respectent le style d'origine, et mettez en place des systèmes de chauffage et de plomberie modernes.
Miser sur des matériaux naturels et écologiques : utilisez des matériaux comme le bois, la pierre, et le fer forgé pour les rénovations, qui respectent l'esprit d'origine tout en offrant des finitions contemporaines.
Intégrer des éléments modernes subtils : incorporez des éléments de design moderne, comme des cuisines ouvertes, des salles de bains contemporaines avec du terrazzo ou du grés, et des éclairages modernes, tout en veillant à ce qu'ils s'intègrent harmonieusement avec le style ancien de la maison.
Rénover avec sensibilité : assurez-vous que toutes les interventions respectent l'architecture et l'histoire de l'échoppe. Évitez les changements drastiques qui pourraient altérer son caractère unique.
© ERHÉ architecture | Projet 074
4/ Comment maximiser l’apport de lumière dans une échoppe, notamment si elle est dotée d’une pièce noire ?
Créer des ouvertures : agrandir les fenêtres existantes ou créer de nouvelles ouvertures, comme des portesfenêtres, pour laisser entrer plus de lumière naturelle. Utiliser des fenêtres à double vitrage qui respectent le style de l'échoppe.Utiliser des verrières intérieures : installer des verrières intérieures pour séparer les espaces sans bloquer la lumière. Cela permet à la lumière de circuler d'une pièce à l'autre, notamment vers les pièces les plus sombres.
Choisir des couleurs claires : peindre les murs et les plafonds avec des couleurs claires (blanc, beige, pastels) qui réfléchissent mieux la lumière. Utiliser également des matériaux réfléchissants pour les sols, comme des carrelages clairs ou des parquets en bois blond.
Installer des puits de lumière : ajouter des puits de lumière (skylights) ou des fenêtres de toit pour faire entrer la lumière naturelle dans les pièces sombres, surtout si l'échoppe a une toiture simple à un étage.
Utiliser des miroirs et des surfaces réfléchissantes : placer des miroirs sur les murs opposés aux fenêtres pour réfléchir la lumière dans toute la pièce. Utiliser des meubles ou des éléments décoratifs avec des surfaces brillantes ou métalliques pour maximiser la réflexion de la lumière.
Ouvrir les espaces : abattre ou remplacer les cloisons opaques par des cloisons vitrées pour permettre à la lumière de se propager à travers toute la maison. Cela aide à éliminer les "pièces noires" en permettant à la lumière de circuler librement.
5/ Comment optimiser l’espace d’une échoppe bordelaise ? Comment l’agrandir ?
Surélévation : ajouter un étage supplémentaire en surélevant le toit permet de gagner de la surface habitable tout en conservant l'emprise au sol. C'est une bonne solution pour créer des chambres supplémentaires ou un bureau tout en respectant l'architecture d'origine.
© ERHÉ architecture
Extension : agrandissez la maison sur le côté ou à l'arrière si le terrain le permet. Une extension bien conçue peut offrir un espace de vie supplémentaire, comme une nouvelle cuisine, une salle de séjour, ou une suite parentale, tout en préservant l'harmonie de l'échoppe.
Aménagement des combles : utilisez l'espace sous le toit existant en aménageant les combles. Cela permet de créer des chambres, un bureau, ou un espace de rangement sans modifier l'empreinte au sol de la maison.
Création d'une mezzanine : dans les pièces à plafond élevé, installer une mezzanine peut offrir un espace supplémentaire pour un bureau, une bibliothèque, ou une petite chambre, tout en maintenant une connexion visuelle avec l'espace en dessous.
Ouverture et réorganisation des espaces intérieurs : repensez l’agencement intérieur en abattant certaines cloisons pour créer des espaces de vie ouverts, comme une cuisine ouverte sur le salon. Cela rend les espaces plus lumineux et plus fluides, augmentant la sensation d'espace.
Utilisation de mobilier multifonctionnel : incorporer des meubles qui servent plusieurs fonctions, comme un canapé-lit, des tables pliantes, ou des rangements intégrés, pour maximiser l'utilisation de l'espace sans encombrer.
Exploitation des espaces extérieurs : si l'échoppe dispose d'une cour ou d'un jardin, aménagez ces espaces avec des terrasses, pergolas, ou vérandas pour étendre l’espace de vie vers l’extérieur.
Rédaction : Marie Blanchard
Photos et illustrations : ERHÉ Architecture
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